Un bail commercial est un contrat de location particulier utilisé uniquement pour les locaux destinés à un usage commercial, artisanal ou industriel. Il est particulièrement protecteur pour le locataire puisque ce bail influe sur la pérennité de son activité. L’augmentation du montant du loyer est encadrée. Le bail “tous commerces” permet d’exercer n’importe quelle activité. Le bail commercial fixe librement la répartition des charges, impôts et taxes, redevances entre le propriétaire et le locataire.
Le versement d’un dépôt de garantie (caution) n’est pas obligatoire. Son montant peut être fixé à un voire deux trimestres de loyers. Le dépôt de garantie n’est pas assujetti à la TVA. Si la caution dépasse deux mois de loyers, le propriétaire doit verser des intérêts au locataire.
Bail commercial : quels sont les éléments qui le constituent ?
Le bail est conclu pour une durée de 9 ans minimum, le locataire peut le résilier au bout de 3 ans. Les locations saisonnières donnent lieu à la signature d’un bail spécifique. Il existe un bail dérogatoire ou bail précaire non renouvelable, conclu pour une durée maximum de 3 ans.
Le montant initial du loyer est fixé librement par les parties. Le versement d’un droit d’entrée ou pas-de-porte peut être réclamé par le propriétaire. L’état des lieux peut être effectué à l’amiable ou par huissier de justice. Le diagnostic ERNMT (Etat des risques naturels, miniers et technologiques) est obligatoire, de même que le diagnostic amiante si le permis de construire a été déposé avant le 1er juillet 1997.
Pour les locaux d’une surface supérieure à 2 000 m2, une “annexe verte” doit être fournie. Dans certains cas, le locataire peut avoir l’obligation de surveiller sa consommation énergétique.
Se faire aider pour éviter les mauvaises surprises
Le contrat de location de locaux commerciaux doit mentionner de façon précise et limitative les charges de copropriété, impôts, taxes et redevances dont le locataire devra s’acquitter et celles restant à la charge du bailleur. Si les locaux sont partagés entre plusieurs locataires, la part de chacun doit être précisée. Un état récapitulatif annuel doit être fourni. Le locataire doit être informé de tout changement affectant le calcul des charges. Le bailleur doit également fournir tous les 3 ans un état des travaux qu’il envisage d’effectuer.
Vu la durée du contrat de location commerciale et ses spécificités, il est important de bien réfléchir avant de s’engager. La rédaction des clauses autorisant une très large marge de manœuvre, il est important que chaque point soit vérifié. Des agences spécialisées dans l’immobilier d’entreprise accompagnent les clients pour toutes les formalités concernant la location de locaux commerciaux. Les charges liées à l’occupation des locaux peuvent être très importantes et plomber le budget de fonctionnement de l’entreprise. Se faire accompagner est donc essentiel pour conclure un bail équitable.
